사례 1)
한인 A 씨는 건강관계로 지난 5년간 운영해오던 레스토랑을 팔기로하고 중개인을 통해
MLS (Multiple Listing System) 에 올려 리스팅을 하였다.
레스토랑 매상이 주 평균 $6,000 정도 되었지만 리스팅에는 $ 5,000 이상 보장이라는 문구를 삽입하였다.
이후, 외국인 중개인을 통해 오퍼가 들어왔고, 가격협상을 거쳐 레스토랑을 매각하였다.
그러나 그로부터 10개월후 뜻하지 않은 법정소송에 휘말리게 된다.
계약당시 매입자측에서 작성한 오퍼상에는 다음과 같은 구절이 있었다.
“ The vendor warrants and represents that the average amount of weekly sales are over $5,000.”
The parties agree that the representation and warranties stated herein shall survive and not merge on completion of this transaction.”
즉, 평균 주매상 $5,000 을 보장한다. 그것은 크로징(Closing) 후에도 없어지지 않고 계속된다는 구절이였으나, 오퍼상의 문구나 구절들을 대충 살펴보고 서명을 권했던 Seller 측 중개인이나 또 무심코 하라는대로 싸인을 했던 A 씨로서는 실로 황당한 일이 아닐수 없었다.
Buyer B 씨는 레스토랑 인수후, 주변의 여건으로 인해 매상이 떨어지자, 이 구절을 이용하여 A씨에게 손해배상 청구를 하게 되었고 결국 A 씨는 레스토랑을 팔아 받은 거의 대부분의 돈을 손해배상과 변호사 비용으로 물어 줄수밖에 별도리가 없었다.
결론) 모든 문서는 서명하기전 오퍼 내용을 자세히 점검하고 이해해야 하지만, 특히
“Not Merge.” “ Survive “ 등의 문구가 들어있는 구절에는 더욱 유의 해야할것이다.
사례2)
필자는 몇년전 P 라는 여자분으로부터 집을 팔려고하니 만나자는 전화를 받고 그집을 방문하여 상담해드린일이 있다.
리스팅전에 집앞을 가리고있던 나무를 자르고, 창틀 만이라도 페인팅을 하는것이 좋겠다는 제안에 긍정적인 대답을 들은후 그집을 리스팅하게 되었고 며칠지나지 않아서
만족할만한 가격에 그 주택을 팔게 되었다.
문제는 크로징하는 날, 즉 이사를 하면서 발생하였다.
크로징하기 전날 P 씨는 새 주소지로 이사를 나갔고, 외국인인 새주인이 이사를 들어 왔는데, Buyer 측 중개인으로 부터 화가 잔뜩난 다급한 목소리로 전화가 걸려왔다.
이유인즉, Seller 인 P씨가 부엌에 있던 값비싼 LG 냉장고를 가져가 버리고 낡고 값싼 냉장고 한개만 지하실에 남아 있다는 것이였다.
즉시 그 냉장고를 돌려주지 않으면 법적 소송을 하겠다는 것이였다.
사실상, 계약 당시에는 양쪽 당사자가 부엌에 있던 값비싼 LG 냉장고( 약 $3,000 정도) 는 물론 지하에 있던 냉장고까지 포함되는것으로 알고 계약을 마쳤던 것이였다. 그러나 막상 놓고가기가 아까웠던 P 씨는 그냥 눈 딱 감고 이사짐 차에 실어버렸으리라—.
P 씨에게 전화를 하여 물어보니 “ 그 냉장고는 우리집 큰딸이 선물로 사준것 이기 때문에 남에게 줄수 없다”며 막무가내로 우기시는 것이였다.
어쩔 도리가 없어 필자가 냉장고 값을 물어주어야 겠다고 생각을 하니 조금 약이 오른다. 그러나 계약서를 꼼꼼히 다시 살펴본후에야 비로소 안도의 한숨을 쉴수 있었다.
오퍼의 “ Chattels Included “ 란의 냉장고 관련 문구는 “ Fridge “ 라고만 표기 되어있었다. 오퍼상의 문구로만 해석하자면 특정된것이 아닌 어떤것이 되어도 냉장고 한대만 넘겨주면 되도록 되어 있었다.
“Existing Fridges in the kitchen and basement “ 라는 문구를 삽입하거나 최소한 “Fridges” 라는 복수형을 사용했어야 했던 것이다.
좀 미안하기는 하였지만 Buyer 측 중개인에게 전화를 걸어 “ 오퍼를 다시 읽어보라”는 말로 상황을 마무리 할수 있었다.
결론)
거래가격에 포함되는 Chattels 중에서 특히 냉장고, 샹들리에 ( Chandelier ) 같은 것들 에 대한 다툼이 적지않게 일어나는것을 볼수있다.
값 비싼 샹들리에를 거래 가격에 포함되는것으로 계약을 했는데 이사후에 보니 값싼 상들리에로 바꿔치기 된것을 알게된 매입자가 법에 호소하게 되었는데 “오퍼에 샹들리애 로만 표기 된것은 어떤 특정한 샹들리에 로 볼수 없다 “ 즉, 어떤 샹들리에로 대체해 놓을 수 있다는 원고 패소 판결을 받았다.
이러한 어처구니 없는 손해를 방지하기 위해서는 메이커 이름을 명기하거나, “Existing Chandelier in the living room “ 등으로 기재하고 사진까지 함께 찍어 놓는것도 좋은 방법이라 하겠다.